Прежде всего, необходимо сказать о кредитном риске. Он выражается в том, что кредитор в случае неспособности заемщика вернуть кредит несет потери, связанные с тем, что сумма, вырученная от продажи объекта недвижимости, меньше, чем невыплаченная часть долга (включая проценты, все затраты по взысканию и реализации заложенного имущества). Кредитный риск, сопряженный с вероятностью Потерь из-за не возврата кредита, существенно увеличивается вследствие сложности процедур взыскания и реализации заложенного имущества.
Реализация заложенного имущества происходит двумя предусмотренными ст. 56—61 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Федеральный закон №102-ФЗ), способами: проведение публичных торгов и аукциона, а также во внесудебном порядке, по соглашению сторон. Статьи 51, 55 Федерального закона № 102-ФЗ и ст. 349 (ч. 2 п. 1) ГК РФ предусматривают возможность реализации заложенного имущества без обращения в суд. Такая внесудебная реализация разрешается в том случае, если после наступления неисполнения обязательств должником залогодатель и залогодержатель заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога и это соглашение нотариально удостоверено.
Данное соглашение, заключенное до возникновения оснований или обращения взыскания на предмет залога, юридической силы не имеет и не дает права на обращение взыскания на предмет залога без обращения в суд.
Статья 349 (ч. 1 п. 1) ГК РФ и ст. 51 Федерального закона № 102 ФЗ утверждают основным способом обращения взыскания на предмет ипотеки — по решению суда. Суд устанавливает факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного имущества. Статья 61 Федерального закона № 102-ФЗ гласит что сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования. Следовательно, из суммы удерживаются сначала судебные издержки, вызванные обращением взыскания на предмет ипотеки, расходы по его реализации, государственная пошлина, арбитражные сборы и прочее, а затем уже она подлежит распределению, здесь и наступает кредитный риск, связанный с тем, что сумма взыскания окажется меньше, чем невыплаченная часть долга по кредиту [37, c. 25].
До сегодняшнего дня оставалась нерешенной проблема, связанная с выселением заемщика из квартиры при невыполнении им своих обязательств. Сейчас в Федеральном законе № 102-ФЗ появилась компромиссная ст. 78, предусматривающая, что при обращении взыскания и смене собственника квартиры (дома) проживающие в нем не могут быть выселены, если это их единственное жилье. Однако выселение возможно, если договор был заключен на условии "живу здесь, пока плачу" или если кредит был взят непосредственно на приобретение именно этого дома (квартиры). Сейчас банки активно работают с муниципалитетами, чтобы создать некий социальный жилой фонд, куда можно было бы пересели несостоятельных должников (это жилье более низкого качества). Однако остается нерешенным вопрос о финансировании создания переселенческого фонда на том основании, на котором несостоятельный заемщик будет занимать в данном фонде жилую площадь, и многое другое.
При ипотечном кредитовании возникают также проблемы психологического характера. Человеку, берущему кредит на длительный срок необходимо понять, что он не закабаляет себя, пользуясь ипотечным кредитом, а расширяет свои возможности. Здесь еще раз подчеркивается необходимость государственной поддержки.
Следующий риск, который необходимо охарактеризовать, так называемый риск процентной ставки. Он возникает тогда, когда динамика изменения процентной ставки по выданным кредитам не совпадает с динамикой их пересмотра по обязательствам. Риск резко усиливается в условиях высокой и прогрессирующей инфляции. Этот риск тем выше, чем больше разрыв между сроком ипотечных кредитов (хотя бы на один год) с фиксированной процентной ставкой в сегодняшней России - дело крайне затруднительное. Это либо слишком рискованно для банка, либо, если риск полностью учтен в процентной ставке, кредит становится практически недоступным для заемщика. В данной ситуации банки, предоставляющие жилищные кредиты, должны добиваться уменьшения рассматриваемого вида риска путем использования новых видов инструментов.
