Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, при приобретении жилья в общую собственность имущественный налоговый вычет по данной статье распределяется между совладельцами приобретенного жилья в соответствии с их долями (общая долевая собственность) или по письменному заявлению в налоговый орган (общая совместная собственность). Налогоплательщикам, приобретающим жилые дома или квартиры в совместную долевую собственность с привлечением ипотечного кредита, нужно обратить особое внимание на условия кредитного договора и порядок погашения кредита и процентов по нему. Учитывая актуальную практику получения ипотечного кредита, а также то, что современная система ипотечного жилищного кредитования рассчитана в большей мере на молодые семьи со средним достатком, необходимо знать, что в случае когда в кредитном договоре в качестве заемщика поименован лишь один из супругов, именно он и будет иметь право на имущественный налоговый вычет. Разумеется, право на имущественный налоговый вычет имеет тот налогоплательщик, который несет расходы на приобретение жилья. Поэтому при покупке квартиры супругами совместно они оба в любом случае имеют право на получение вычета в размере, как правило, одной второй первоначального взноса каждый, поскольку совместно уплачивают данный взнос. В дальнейшем правом на имущественный налоговый вычет в части возвращенного кредитной организации кредита и процентов по нему будет пользоваться супруг-заемщик по договору. Возможен вариант, когда оба супруга будут выступать по кредитному договору в качестве заемщиков. Тогда они оба будут иметь право на имущественный налоговый вычет по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ в размерах понесенных расходов. Такая практика представляется более выгодной для налогоплательщиков с точки зрения налогообложения дохода семьи, но более сложной с точки зрения оформления ипотечного кредита, в частности процедуры андеррайтинга. Учитывая жесткие требования Налогового кодекса РФ о подтверждении понесенных расходов, каждому из супругов необходимо в данном случае иметь документы, удостоверяющие соответствующие расходы, то есть отдельно оформлять действия по возврату кредита и процентов. В противном случае тяжело будет доказать как сам факт несения одним из супругов расходов, так и их размер.
Налоговый закон устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда имущественный налоговый вычет по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 не применяется:
- если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц;
- если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры совершается между взаимозависимыми физическими лицами в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Налогового кодекса.
В практике правоприменения нередко возникают вопросы о порядке использования имущественного налогового вычета по новым условиям его предоставления, введенным в действие Налоговым кодексом, и использования вычета, полученного до вступления в силу части второй НК РФ. Здесь необходимо помнить, что налогоплательщик в любом случае имеет право на получение вычета по статье 220 НК РФ при приобретении жилья после 1 января 2001 г. В случае же неполного использования имущественного налогового вычета, полученного до 1 января 2001 г., в период действия Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц", по объекту недвижимости, налогоплательщик имеет право воспользоваться условиями статьи 220 НК РФ с зачетом уже вычтенных из налогооблагаемой базы сумм по ранее действовавшему закону. Разъяснения по этому вопросу даны в письме МНС России от 22 марта 2002 г. "О предоставлении имущественного налогового вычета".
Наконец, необходимо заметить, что право на имущественный налоговый вычет при приобретении жилья предоставляется по налоговому закону один раз в размере не более 1 млн. руб. без учета сумм, направленных на погашение ипотечных процентов, для каждого налогоплательщика, но документы, представляемые в налоговые органы в подтверждение этого права, определяются с учетом изменяющегося законодательства. Об этом свидетельствуют разъяснения Управления МНС РФ по г. Москве, данные региональным налоговым инспекциям.
