– рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25 % дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;
– денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);
– применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов – стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
Прежде чем переходить к исследованию элементов системы ИЖК, необходимо определить, что же представляет собой сама система. Каждая система призвана выполнять определенные функции. В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять три функции: обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов; предоставлять и обслуживать кредиты; осуществлять функцию инвестора.
Система ипотечного жилищного кредитования, как любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементами системы ипотечного жилищного кредитования, на мой взгляд, можно считать: субъекты ИЖК; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ИЖК; организационно-экономическую основу ИЖК.
Таким образом, в нашем представлении систему ипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе.
Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риелторские и страховые компании, инвесторов, правительство. Все эти субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов. Цели и функции этих субъектов описаны в таблице.
Так, обязательное участие в сделках риелторских компаний, продавцов жилья, оценочных компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки присуще, в основном, только ипотечному жилищному кредитованию. Все эти участники как субъекты ипотечного жилищного кредитования являются неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования.
Основными кредиторами ипотечных жилищных кредитов в России являются универсальные коммерческие банки, в то время как в западных странах ипотечными кредиторами, как правило, выступают специализированные ипотечные кредиторы.
Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования – один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. В широком смысле объект кредитования – вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка. Объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.
В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты бывают трех видов: кредиты на приобретение земли под жилищное строительство, кредиты на строительство и реконструкцию жилья, кредиты на приобретение жилья.
Таблица 3
Субъекты ипотечного жилищного кредитования: цели и функции
|
Субъекты |
Цели и функции |
|
Заемщики |
Приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии производить ежемесячные платежи по кредиту |
|
Кредиторы (банки и другие финансово-кредитные учреждения) |
Максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров путем ограничения рисков неплатежей заемщиков, потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам |
|
Продавцы жилья (физические лица) |
Выгодно продать жилье |
|
Риелторские организации (лицензированные продавцы) |
Выгодно продать имеющееся жилье (по поручению третьих лиц, из собственного фонда), получить комиссионное вознаграждение |
|
Орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним |
Сбор, регистрация и предоставление информации о праве собственности на жилье на территории России |
|
Страховые компании |
Полное страховое сопровождения сделок и извлечение максимальной прибыли |
|
Оценочные компании |
Оценка жилья, являющегося предметом залога при ипотеке, в том числе при реализации с торгов |
|
Операторы вторичного рынка |
Приобретение ипотечных жилищных кредитов у первичных кредиторов |
|
Инвесторы (юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги) |
Максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в ценные ипотечные бумаги |
|
Органы опеки и попечительства |
Контроль за соблюдением прав и интересов несовершеннолетних граждан |
|
Государство |
Преследует три основные цели: обеспечение условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирование и надзор за деятельностью участников рынка, в том числе с целью защиты интересов вкладчиков банков содействует некоторым ограниченным группам семей в приобретении жилья |
